マンションリフォームの管理規約


「マンションは希望するリフォームができない?」

お客様からのご要望の中には、マンションの工事として可能な事と不可能なことがあるのは皆さんご存知かと思います。
不可能なご要望となってしまう理由は、私たちはマンション管理法(区分所有者法)にもとづいた管理規約に定めてある規約にそってを判断するからです。

しかし、マンション管理法(区分所有者法)は近年のマンション増加に伴い、マンション特有の問題について対応するため改正を繰り返してきております。
その本質は、区分所有者である住民の財産を守るためであり、円滑な共同住宅での生活のためでもあります。


この時流と、マンション住戸数がどんどん増えているのと比例して、
現況の建築基準法では規制できない問題がまだまだ数多くあるのも事実です。
それに対して管理組合もしくは管理規約がついてこれないという状況もでてきています。
管理組合は住民の方々の代表ですから、様々な難しい問題にすべて対応していくのは困難であると推測できます。


国交省が出している管理規約の雛形の中に、種々の問題などは専門的な有資格者である建築士等に相談していく等の内容がありますが、
実際はなかなかそのようなことをしている管理組合は少ないように思われます。
また、建築士などがいたとしても、マンションの問題は非常に専門知識が必要なので答えを導けないことも多いようです。

このような中で、新築時などの初期段階もしくは中期のままで、管理規約が時代にそぐわないものも多くありますので
規約を変更するとすれば「とりあえず禁止する」ということになる例もあります。

1 遮音規制による床材の変更を認めない(フローリング等にリフォームを禁止)
2 遮音等級の表記変更をしらずにLL表記が管理規約になっている(現在はΔ等級)
3 室内給湯器の外付けタイプへの移設を認めない
4 窓サッシのペアガラス交換及び内窓式インナーサッシの取り付け変更の禁止
記した例はほんの一部ではありますが、例えば「1」などはわかりやすい例だと思います。

あるマンションにおいて、ハウスダストやカビの問題・衛生面的な問題で絨毯からフローリングを希望する住民の方も多く、ある住民の方が過去にフローリング工事をしたことで上下階での騒音トラブルとなりそのマンションではフローリングにすることは一切禁止となりました。

この「あるマンションの一例」から考えてみると、まず第一に、工事をしたリフォーム会社が既存マンションの構造を考慮した遮音材や遮音フローリングを使用しなかった点がありますが、戸建用のフロアを貼ったのではあれば論外ですが、この一例の場合は、床材メーカーが推定L値の表記の材料を使用したのに上下階の遮音問題となりました。 

管理組合として遮音材を使っていないのではとリフォーム会社に質問しましたが、当然リフォーム会社は「遮音試験に通った材料を使用したので、こちらに非はありません」と答えます。こうなると、住民の方も管理組合もお手上げで、諦めるしかなく、結果引っ越す事となってしまい、その後フローリングは禁止となったのです。

このマンションの床部分にあたるコンクリ躯体の厚みは150mm、使用した遮音フローリングの試験結果の条件はコンクリ躯体200mm以上の場合に出る推定遮音等級LL45だったので、このような騒音問題が起きたと推測できます。
そのリフォーム会社に専門知識があれば、このようなことはなかったと思います。いかにマンションリフォームは専門的な知識と経験が必要であるか、ということだと思います。

また建築基準法も平面的な隣接住戸の法律はあっても、上下間の法は現状ありませんし、なにより新築や建て替え、移転、大規模な修繕・模様替えには確認申請が必要ですが、専有部分の各戸を対象とするマンションリフォームは法律上は確認申請を必要としません。

また、現状の建築基準法では500万円以下の工事は工事業者や元請会社が何の資格を持たなくても法律上は施工できてしまう法律です。
この法律的な部分も、各マンション管理組合で対応するしかないという現状を作り上げてしまっている要因であるとも言えます。(現在、この問題について弊社建築士と関西の建築士と共に国交省の担当者と意見交換を始めています)

上記のような状況を考えると、こちらのマンションではフローリングは諦めざるおえない状態でした。その中で、こちらのマンションの方より弊社にお問い合わせをいただきご相談を受けました。
そのお客様は絨毯によって、「喘息・ハウスダストアレルギー」で悩まれておりましたので、弊社の建築士がマンションの構造から住宅診断から始め、マンションリフォームマネジメントを行いました

床コンクリ躯体が150mm厚のラーメン構造である建物を考慮すると、下地には乾式二重床とし、界壁コンクリ壁との接点をつくらず音を響かないように(太鼓状態にしない)施工し、仕上げ材には喘息を考慮し自然素材であり表面に弾力性を持って音を吸収できる二重張り仕上げのコルク材とすることをご提案しました。

当然、管理組合とすると大変悩まれておりましたが、関係者の立会の元で、実際に階上で上記の材料を仮置きし下階において音を確認してもらい(軽減数値も提出)会議にかけていただき、了承をいただき、絨毯からコルクフローリングにリフォームすることができました。
その後も上下階の方にアフターサービス時に遮音の状況を確認いたしましたが、特に下階の方からは「以前より上階の方の生活音は聞こえなくなりました」と言っていただいております。

区分所有者(住民)が要望・希望することが時代にそぐわないとすれば、諦めるしかありませんでしたが、きちんと区分所有者法を理解している弊社であれば、法律資料や住民利益となる内容・図面・施工方法・算出書類等の安心材料を管理組合に提出し、管理組合に不安材料を与えずに管理規約の改正のお手伝いや、推進を計ることをご提案が可能です。



「結露で部屋が使えません!3LDKあるのに、1LDKに住んでいる気分です。」


最近とても多くの方から同じようなお悩みでの問い合わせをいただきます

「北側の洋室二室が結露とカビがひどく部屋として使えないので困っています。今は物置として使っており、家族四人で南側の和室で川の字で寝ています。せっかく子供部屋として考えていた洋室の二間が全く使えないので3LDKが1LDKになってしまっています。他社に相談してリフォームしたのですが、一向に良くならない。無駄にお金を使ってしまいました・・・ どこに相談して良いものかと悩んでいる中でサンビックに問い合わせしたんです。」

というお悩みでの問い合わせがが最近、非常に多いです

マンションを購入した時にはきっと
「3LDKの洋室二つは子供部屋に使おう? 書斎として使おう?」
という未来予想図を立ててご入居されていたはずなのに、あまりの結露とカビで部屋として使えない状態で物置になっている・・・
さらにカビが原因で喘息になってしまったり、アレルギー疾患になってしまったり・・・
命を育み守る家であるはずなのに・・・

同じような悩みを持っている方は数多くいると思います

このホームページの中でも数多くマンションは結露の出やすい空間であることは説明させていただいているので割愛いたしますが、そのまま放置していることがどれほど損をしているかをご説明いたします。

マンションの構造で多い外廊下型の建物構造で、間取りは田の字型と呼ばれる真ん中に廊下を挟んで四方に部屋を配置するファミリータイプが多く見られます。

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夫婦2人と子供1~2人を想定した間取りですので、当然北側などの外廊下に面した洋室は子供部屋や書斎などとしての用途になって行くことを考えていくと思います。
しかしこの外廊下に面した洋室は「どうぞ結露を出してください」と言わんばかりの構造や間取り条件となっていますので、大切な家族・お子様の健康を害するのをわかっていて使用するのは考えにくいと思います。ですから、北側の洋室は仕方なく倉庫や物置としてつかっている状態になっているかたも多くいらっしゃるのではないでしょうか?

しかしせっかく3LDKの家が実質1LDKとしてしか使えないのは大変に損をしていると言えます。
使用できない部屋の分だけローンが減るなら良いのですがそんなわけにもいかないと大変に悩まれてしまうと思います。

さらに、洋室が使えないと必然的にリビングでの生活だけとなり、寝るときは南側の和室などで家族全員が寝る状態になるかと思います。この状態になると、南側の室内のみが温めらた空気(高い気圧)と人が多くいる空間でできた高い湿度は、低気圧で低気温な北側室内と玄関などに流れていき、そこで結露となってしまうのです。

つまり放置しておけば、どんどん北側の洋室の環境は悪化し、結露からカビとなりカビの胞子を家全体に飛ばしてしまう悪循環な状態となってしまうのです。北側洋室を使わなくてもカビは進行して行き家族の健康を害してしまうのです。

私自身が幼い時に公団住宅に住んでいたときがこの状態でした。常に咳き込み、湿疹ができていて、同級生から「ブツブツがうつる」と言われるなど非常に悩み、体中が痒くていつも泣いていました。できれば放置せずにきちんと解決したいと考えると思うのですが、非常に残念なことにこの問題をリフォームで解決できない業者さんが多いのが実情です。

■ 安易に調湿効果のあるエコカラット(セラミックタイル)を使用して逆効果にしてしまったり
■ カビ処理もせずにクロスだけ張り替えて、さらにカビを繁殖させたり
■ ペアガラスやインナーサッシだけを入れて外皮躯体壁の内部結露を増殖させてしまったり
■ 結露によるカビなのに上階からの水漏れだと言い出し、上階の床を無理やり開口してクレームにしてしまったり

上記は現実に問い合わせ頂いたお客様で行われた他社でのリフォーム内容です。
中には知り合いのリフォーム会社に頼んで、この状態なので言うに言えなくなり泣き寝入りしている方もいました。
他のページでもお話していますが、インフルエンザで接骨院に行く方はいないように、マンションの悩みを解決するにはマンション専門でなおかつ知識と経験・技術、そして資格を持っている建築士や専門家に相談すること大事です。

そして、マンションは結露が出やすい環境ではありますが、キチンと解決すればとても価値の高い住宅だと考えます。

家族の健康のためにも、住宅の価値や長寿命の為にも、放置しないことをおすすめします。

二重サッシだけではマンションの結露は防げない


エコポイント(今回の名称は省エネポイント)の復活に数年前のように、一番手軽に設置ができてポイントもつく内窓式二重サッシの需要が大きくなることが予測できます。

とくにマンションにお住まいの方は日ごろから窓の結露に悩まされている方がおおいですから、その需要はさらに多くなることでしょう 結露を抑制するのに窓の断熱性を向上させるのは有効な方法と言えます。
住宅の中で温められた空気が寒い外気の影響によって熱を損失することを熱損失といい 室内の熱損失の割合を当てはめると、窓からの熱損失が60%だといわれておりますので、その窓を断熱するのは有効な手段です。

しかしマンションの場合、上記に加えていくつかの構造的な特徴によって窓だけの断熱だけでは結露を防ぐことは難しく、ヒートブリッジ現象(熱橋現象)と言って 返って窓以外の壁や見えない壁内部に結露しカビが繁殖してしまう現象が起きるのです。 さらにこの現象をわかって上で断熱工事をできない会社が多く、省エネポイントで新しい制度の断熱材の使用も対象となるのですが、 その計算方法も使い方も知らない業者さんに任せるとお客様が損をしてしまいます。

ここでさらに詳しくお話させていただきます。
①外皮躯体壁の断熱工事と熱橋対策 マンションはRC構造が大半ですから。躯体はコンクリートで作られています。そのコンクリート躯体の壁が外気に触れている部分を外皮と言い、この外皮コンクリ躯体が冬の寒気を室内に伝えるわけです。
コンクリ躯体の熱は外皮にとどまらず、外皮に大して直角に位置にする隣室の界壁躯体や天井壁にも熱が伝わり、その外皮壁と界壁壁の接合部がもっとも冷たい状態になってしまうのです。これをヒートブリッジ現象(熱橋現象)といいます。
ですから、皆さんの家でも、もっとも寒気の影響を受けやすい北側洋間や共有廊下に面した室内の天井や壁の接合部である角に黒いカビが多く生えている現象が見られると思います。

この状態で窓部分だけを断熱対策として二重サッシを施工するとどうなるか?といいますと 熱を損失する割合の高い窓を断熱することで室温を高い状態に保つことができます(施工前にくらべて)が 断熱されていない外皮躯体と熱橋状態の界壁は外気の影響を変わらず受けていますので結露してしまう状態ができてしまいます。

さらに二重サッシによって気密性があがるわけですから、滞留した空気が湿度をあげる可能性があり、さらに結露しやすい室内になってしまいます。ですから、調湿性のある仕上げ材料を使用して湿度をコントロールすることも大切です。ただ調湿というとエコカラットを使用する業者が多いですが、これも逆効果です。 調湿はしますが、セラミックなので外気の影響を受けやすくなり断熱に逆行してしまいます。

ここでさらに注意しなければならないのは、外皮や界壁の熱橋部分に結露をすると、内部結露という状況になってしまいますので目に見えにくい状態となり はじめは気づかずあとからカビが繁殖して行く状態となってしまいます まとめますと

①二重サッシだけの断熱では× 外皮コンクリ躯体と熱橋部の断熱工事が必要
②断熱工事と同時に湿度を調整する仕上げ材を使用すること(エコカラット以外の材料。)
③断熱の計算ができる業者でないと、省エネポイントの対象が減ってしまう

このように結露の問題は単純な内容ではなく、様々な温熱環境を考慮しないと逆効果になってしまうので専門的な技術と知識を持った業者に相談することが大切になります 。


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