マンションリフォームマネージメントの出来る建築士の必要性について



マンションリフォームをマネージメント」と聞いてピンと来る方は、多くないと思います。

専門性を必要とするマンションリフォームは、お客様とリフォーム会社だけが関係者となるわけではありません。
戸建て住宅リフォームとは異なる共同住宅ゆえの「近隣や管理組合・管理規約等との管理・調整・承諾」などマネジメント業務が発生します。


そのマネジメントが何故必要で、なおかつ専門性が必要なのかをお話いたします。


マンションはまだ住宅環境として歴史の浅いものであり、現況の建築基準法では想定外の事が数多くあります。
このような時流の中で国交省は区分所有者法を改正しながら、標準管理規約も改善しているという事があります。

例えば、建築基準法において、隣接する敷地にける建物の位置や距離・採光などの法はあっても、マンションに代表される共同住宅で想定される、上下階の問題については未だ法整備されていません
しかし、現実にマンションに代表される共同住宅における上下階・同建物内近隣の問題は数多くあり、また新たに問題が表面化しています。


その法整備をされていない中で、国交省国土交通省のマンション標準管理規約の中には、このような条文があります。

第17条(専有部分の修繕等) 関係法
⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者(建築士、建築設備の専門家等)の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する
第35条及び第36条(管理) 関係法
② 管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、マンション管理士のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、行政書士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者や、区分所有管理士、マンションリフォームマネジャー等の民間資格取得者などが考えられる。

まだ歴史の浅い共同住宅という住環境の中で、専有部のリフォームによって起こる新たな問題・トラブルも数多く表面化している問題があります。
ほんの一部ではありますが簡潔に説明すると大きく分けて二つの問題・トラブルに分けられると言えます。

その一つは工事前の申請・承諾や近隣対策(挨拶や工事内容説明)、工事中の近隣対策(清掃・養生・挨拶等)でのリフォーム業者の知識経験不足による配慮が足らずに起こるトラブル。このトラブルはリフォーム業者とお客様との信頼関係にヒビがはいるだけではなく、お客様と近隣住民・管理組合との関係にも悪影響を与えてしまうトラブルと言えます。

もう一つは、そのマンションの構造・修繕計画を考慮しない設計企画やマンション特有の施工方法や部材等の知識経験不足によるトラブルです。これは工事後のあとから問題が表面化し、工事のやり直しや近隣への修繕工事が発生するなど、非常に大きなトラブルに発展し裁判などになるケースも多く見受けられます。

特に注意しなければならないのが後出の問題かと思います。
これは工事の大小にかかわらず起きうる問題トラブルで、前出にもあるとおり法整備がされていない現在でこのようなになった場合はリフォーム業者の施工責任で決着付く場合もありますが、遮音問題等(以前のコラムに掲載)の場合は責任所在追求が難しく、下階住居や管理組合を巻き込んでの大変なトラブル発展していくケースが近年多くなっています。

いずれにしてもこのような問題を未然に防ぎ、専門的な設計施工計画をたてた上で、承諾申請や近隣配慮などの全てに関わる関係者等を統括して、着工~完工までの監理し、観光後のメンテナンスまでしていくマネジメント業務をマンションリフォームマネジメントと言えます。

ですから、このような種々の現状を加味して、国交省から出されているマンション標準管理規約の中で【専門知識を有する者】として、【マンションリフォームマネージャー】と【建築士】との文言が入り、その専門知識を有する有資格者に意見や支援を受けること後押ししいるわけです。

もちは餅屋に頼めという言葉があるとおり、マンションリフォームの成功の秘訣は【マンションリフォームをマネジメントできる建築士】に相談することが大切であると言えます
ここであえて建築士という有資格者でなければと言っているのか? それは今後のコラムに掲載しますが、建築士のなかにもそれぞれの得意とする専門分野があるということを知っていただければと思います。
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